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楼市新政围堵投机客 一线楼市投资客预期分歧
作者: 发布日期:2016/3/28 16:31:48   来源 : 一财网 点击量:66619
[提要]被市场称为“史上最严”楼市新政3月25日尘埃落定。新政无疑将对上海楼市产生巨大影响,市场更为关心的问题是,新政是否如一盆冷水,已经泼在了一线城市楼市投资客的头上?将影响京沪豪宅市场同策咨询研究部提供给《第.

被市场称为“史上最严”楼市新政3月25日尘埃落定。新政无疑将对上海楼市产生巨大影响,市场更为关心的问题是,新政是否如一盆冷水,已经泼在了一线城市楼市投资客的头上?

将影响京沪豪宅市场

同策咨询研究部提供给《第一财经日报》的数据显示,截至2016年3月21日,上海市商品住宅库存量降至849.78万平方米,由于去年下半年至今市场成交量及去化速度维持相对高位,市场去化周期已经缩短至6.02个月(按照3个月移动存销比计算)。

此轮上海调控新政最核心的内容涵盖几个方面,包括打击场外配资、限购升级、限贷升级。其中,严禁中介机构从事场外配资业务,在业内意料之中。

亚豪机构市场总监郭毅接受《第一财经日报》记者采访时说,中介首付贷问题起源自上海、发酵于全国,如果中介机构自建资金池,造成的影响将不仅仅是放大购房杠杆助力楼市泡沫,更为严重的是构成了巨大的潜在金融风险,因此引起决策层的高度重视。她预计,北京可能出台的调控政策中也将强调对于中介机构从事场外配资业务的管控和打击,资金杠杆降低后,将屏蔽部分资金实力较弱的购房者,造成市场交易量的下滑。

沪版新政一个重要的变化在于规定非本市户籍家庭购房,社保及个税由2年变5年及以上。实际上,北京早在2011年就执行非本地户籍购房的社保及个税缴纳年限达到5年才拥有新购一套的政策,本次上海社保年限升级后,意味着购房资质门槛提高,与北京平齐。

这样的政策,除了影响刚需市场,对豪宅市场也影响巨大。上海一房地产机构资深分析人士对本报表示,由于限购政策从严执行,高端市场打“擦边球”购房的现象将不复存在,再加上当前高端楼盘预售许可证申请及备案上已经实质性收紧,因此,新政对高端楼盘影响会加大,这部分楼盘成交将很快受到影响。

“上海调控新政中前面的两条,其实对北京影响不大,真正具备核打击力的,是后面这两条。”郭毅分析,上海新政中,企业购买商品房再次上市需要满3年及以上,以及提高二套首付比例的规定,可能对北京的楼市政策产生一定警醒作用。

郭毅称,众所周知,无论是高端客群重复置业购买豪宅,还是投资客一次性投资多套房产,目前唯一能够绕开限购的法宝就是用企业名义购房。而一旦企业购买商品房后再次上市需要满3年及以上,将堵住投资客短期炒房的通道,同时,不可避免地,也将误伤到部分高端刚需。在她看来,无论购房者会采取何种措施应对,对于豪宅的开发商来说都是利空,业绩和回款都会受到不小的影响。对于2016年58个售价超过8万元/平方米的高端项目同期在售的北京,豪宅市场潜在供应量高达5000~6000套,如果执行类似政策,豪宅供需形势将更加恶化。

关于首付政策,上海新政要求,拥有一套住房再次申贷,购买普通自住房首付50%,购买非普通自住房首付不低于70%,购房者需承诺首付款为自有资金。郭毅分析,2014、2015年两年,北京高价地频出,开发商高价竞地的逻辑之一就是可售的公建商业可以开发为公寓产品,通过散售方式回笼资金、创造利润,如果高价地的住宅部分因为企业购房再出让满3年而影响销售速度,公寓产品又提高首付比例同样会抑制需求,部分地价畸高、远超周边的项目很可能将陷入业绩的泥沼中。

投资客预期分歧

在任何一个活跃的市场,想博一把的人们总是按捺不住的。

“当时主要考虑的是地铁口交通方便,另外两居室比较符合刚需购房者的需求,好出手。”说起春节前在北京投资两套二手房的原因,3月初,北京人叶琳(化名)对《第一财经日报》记者说,她和爱人去年投资私募经历很大波动,随着利率走低,不动产的保值能力提升,他们认为一线城市好地段的相对不太老旧的两居室,会是能增值、流动性也较好的资产。叶琳是贷款买的这两套房子,打算两年左右卖出套现,原因是她认为北京的房价长远来看,已经没有太大上涨空间,现在投资也只是短线博一把。

同样的时间,同样是“80后”,宋海(化名)不仅没有买房,还选择卖掉了自己的房子,投入到自己的创业公司。北京四环内,地铁口,房龄只有五年,品牌开发商精装的60平方米左右的开间,他选择以280万元的价格出售。他对本报记者说,思考再三做了这个决定,目前的经济状况,房价上升空间有限,很可能是短期内的一个高点。

就像一个硬币的两面,本轮楼市参与者们,预期出现了巨大分歧。在上海出台新政的当口,这些参与者关心的是,未来北京等地将会针对投机出台什么样的政策,调控重拳会不会落在北京?

“与上海、深圳不同,北京并未出现明显的投资需求升温的迹象,新房市场交易量也保持着相对稳定的状况。”亚豪君岳会新近提供给本报的一份报告显示,今年年初至3月22日,北京共成交商品住宅(不含保障、商住,包括自住房)10178套,与尚处于成交低谷期的去年一季度楼市相比,反而减少了3241套,其主要原因是北京房价上涨所致。该报告认为,一方面北京库存不足的现状令开发商涨价惜售,另一方面,高端盘入市量的增加,也是造成北京房价结构性上涨的原因之一。

在新房市场价格上涨的背景下,一季度北京大量购房需求流向二手市场。据亚豪君岳会数据,北京二手住宅交易量在今年初实现了同比翻倍增加。近期,从一线门店传来的声音,当前二手业主提高报价之后,看房量已经明显下降,未来一段时间,预计北京二手住宅市场的交易量将有所下滑。

“二手交易的下滑终将传导到新房市场,卖旧买新型改善型需求的隐匿,将令新房市场的交易量同样出现萎缩。因此可以判断,北京房地产市场已经自主调节了春节前后曾出现的楼市过热现象,加之北京本就执行着全国最严格的限购,预计在这一点上,将不会继续加强。”上述报告如是写道。

还有人做出来降价的判断。针对上海楼市,同策咨询研究部总监张宏伟认为,今年二季度上海楼市将呈现供求博弈的特征,“量跌价稳”将是整体二季度趋势,下半年在成交量出现下滑的市场背景下,个案价格有可能会出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。

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